Cedolare secca: la disciplina delle case a uso foresteria

Si è parlato tanto in questi giorni della cosiddetta cedolare secca sugli affitti, ma manca ancora un tassello per completare questo interessante quadro fiscale: si tratta delle case a uso foresteria e di quelle che vengono affittate a una società, a sua volta affittuaria. Cosa accade in queste ultime due ipotesi? Anzitutto, c’è da ricordare che l’inquilino non deve presentare un requisito soggettivo specifico, quindi esso può assumere le sembianze di una persona fisica, ma può anche essere una società o un’impresa. Quando la locazione si riferisce a una società che poi non utilizza in modo diretto l’immobile, ma lo affitta direttamente a uso residenziale a dei soggetti terzi, la cedolare secca non ha ragione di esistere, in quanto si tratta di una fattispecie per la quale essa va esclusa; l’Agenzia delle Entrate ancora non si è pronunciata a tal proposito, ma il motivo addotto per l’esclusione dovrebbe essere il mancato utilizzo del fabbricato come abitazione.

Se poi le abitazioni stesse sono in possesso di contribuenti che svolgono attività di impresa, arte o professione e le locazioni sono poste in essere da società capitalistiche e da soggetti Ires (Imposta sul Reddito delle Società), allora la cedolare viene automaticamente esclusa. L’applicabilità, invece, è riservata ad altri scenari.

Ad esempio, quando la locazione viene effettuata da delle società semplici l’imposta viene introdotta, anche se non siamo di fronte a una persona fisica: in effetti, tale tipo di società è soggetta ad Irpef e non svolge un’attività di tipo commerciale, ragioni per le quali si possono equiparare i due soggetti. Il contratto di locazione di natura transitoria, il nome con cui è meglio conosciuta la foresteria, rientra dunque a pieno titolo nel novero della cedolare, visto che tali locali possono già beneficiare anche della detrazione del 36% relativa alle spese di ristrutturazione edilizia (a meno che non si tratti, comunque, di immobili di tipo strumentale).